Quando se deseja ter uma casa ou apartamento, as pessoas buscam, geralmente, um financiamento oferecido pelo banco.
Adquirir um imóvel não é tarefa fácil, pois são diversos gastos para se preocupar como, por exemplo, registro, impostos, seguros, etc.
Mas você já parou para pensar em como calcular o saldo devedor de um financiamento imobiliário?
Em regra, acabamos confiando nos cálculos realizados pelos bancos, tal qual das construtoras, incorporadoras, etc.
Mas será mesmo que esses cálculos são justos? Realmente, você deve pagar, no total, o triplo do que contratou?
Você também se questiona o mesmo? Então leia o artigo a seguir.
O que é saldo devedor no financiamento imobiliário?
Saldo devedor é o valor total do financiamento imobiliário com base nas parcelas mensais que são compostas pela soma da amortização com os juros remuneratórios previstos no contrato, sendo que esse saldo é calculado por meio de diferentes sistemas matemáticos.
Importante saber que a amortização é o procedimento de quitação da dívida por meio das parcelas mensais pagas, sendo que sua incidência varia de acordo com o sistema de cálculo escolhido.
Quais são os sistemas para calcular o saldo devedor no financiamento imobiliário?
Os sistemas de amortização, ou tabelas, são cálculos matemáticos que visam estabelecer a liquidação de um valor por meio de pagamentos recorrentes.
São usados para todos os tipos de contratação que envolvem parcelas, tal como o financiamento.
Há inúmeros sistemas para tanto, mas irei me limitar a falar de três que são mais utilizados: Price, SAC e GAUSS.
Apesar dos nomes estranhos, cada sistema realiza um cálculo e determina o saldo devedor do seu financiamento, fazendo uma grande diferença no seu bolso.
Sistema Price
Também chamado de Sistema de Amortização Francês, ou Tabela Price, é um sistema de cálculo caracterizado pelas suas prestações fixas.
Além disso, a amortização da dívida é menor no início e maior no final, enquanto que os juros é o oposto.
Em outras palavras, você começa a pagar os juros primeiro e depois a dívida por meio de parcelas que se mantêm iguais até o final.
Para deixar mais ilustrado, irei pegar um exemplo de como funciona o cálculo na tabela Price.
Supondo que você contratou um financiamento no valor de R$ 250.000,00, dividido em 60 parcelas fixas de R$ 6.348,26, com taxa de juros em 1,50% ao mês.
Na 1ª parcela se pagará de juros o valor de R$ 3.750,00 e de amortização R$ 2.598,26, sendo que o primeiro irá diminuir com o tempo e o segundo aumentar.
Ao final, após 60 parcelas, o valor total do financiamento será de R$ 610.804,94.
Agora vamos calcular pelo SAC.
Sistema SAC
SAC é abreviação para Sistema de Amortização Constante, ou Tabela SAC. É divulgada como uma alternativa ao revisar um contrato que usa Price.
Essa tabela se caracteriza pelas suas prestações decrescentes, fazendo com que as primeiras sejam mais altas do que as últimas.
Com relação a amortização da dívida, essa se mantém fixa, enquanto que os juros se pagam mais no início do que ao final.
Com base no mesmo exemplo usado, irei demonstrar como funciona o cálculo na tabela SAC.
A 1ª parcela será de R$ 7.916,67 enquanto que a última será de R$ 4.229,17, ou seja, a parcela irá diminuindo ao longo do período.
Será pago R$ 4.166,67, fixamente, a título de amortização, enquanto se pagará de juros R$ 3.750,00 na 1ª parcela e irá reduzir até o valor de R$ 62,50 na última.
Ao final, após 60 parcelas, o valor total do financiamento será de R$ 610.804,94.
Percebeu que o resultado é igual ao do Price?
É comum, infelizmente, que advogados não especializados cometam o erro de revisar um contrato Price por meio do SAC, fazendo com que não haja diferença no final.
Isso se deve por causa de um mito difundido em que os juros no SAC são calculados de forma simples, enquanto que o Price é composto.
Algo que está longe da verdade, pois em ambos os juros são calculados de forma composta, ou seja, a taxa de juros incide mensalmente sobre o saldo anterior.
Com isso, resulta-se, no final, em um valor total pago que é o dobro, até mesmo o triplo do que o original.
Porém, existe luz no fim do túnel que é o próximo sistema a ser explicado.
Sistema Gauss
Também chamado de Eliminação de Gauss possui uma fórmula matemática que pode ser aplicada, também, ao financiamento.
Assim como Price, GAUSS também possui parcelas fixas durante todo o período, bem como se paga primeiro pelos juros e depois amortizando a dívida.
Porém a grande diferença está nos juros que são calculados, no GAUSS, de forma simples.
Isso significa que a taxa de juros incide no valor inicial e não no saldo devedor do mês anterior, gerando um valor total menor do que se fosse em juros compostos.
Com base no mesmo exemplo, irei demonstrar como funciona o cálculo na tabela GAUSS.
As parcelas fixas serão de R$ 4.573,46, menor do que no Price, sendo que, ao final, após 60 parcelas, o valor total do financiamento será de R$ 475.000,00.
E se calcularmos a diferença entre os valores totais do PRICE/SAC com o GAUSS temos uma economia em torno de R$ 135.000,00.
Imagina o que você poderia fazer caso mantenha esse valor no seu bolso? Chega a ser viável comprar mais um imóvel.
Caso você esteja passando aperto com o seu financiamento, continue a leitura, que já está no fim, para saber o que fazer!
Não estou conseguindo quitar o saldo devedor no financiamento. Como resolver?
Percebe-se a importância de saber como calcular o saldo devedor de financiamento imobiliário para o bem do seu bolso.
Afinal, ninguém quer dar dinheiro de graça ao banco, seja para financiar um imóvel, pedir um empréstimo consignado, etc.
Caso esteja com dificuldade de pagar suas parcelas do financiamento, saiba que é possível fazer a revisão do contrato.
Afim, é dever de quem oferece tais serviços respeitar o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Superendividamento, evitando, assim, gerar prejuízos ao consumidor.
Logo, busque um advogado especialista que possa estar lhe orientando sobre a possibilidade de encerrar esse ciclo vicioso que envolve o seu financiamento.